부동산을 팔기 전, 또는 보유세 고지서를 받기 전, 머릿속이 복잡해집니다. ‘양도소득세 얼마나 나올까?’ ‘이번 종부세 얼마나 더 오를까?’ 계산기가 있긴 한데 어렵고, 로그인부터가 막막하죠.
이제는 홈택스 세금계산기로 몇 번의 클릭만으로 양도세, 종부세를 직접 계산할 수 있습니다. 로그인 없이도 이용 가능한 실전 사용법, 지금 바로 따라해보세요.
양도소득세 기본세율표 (2025년 기준)
양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생한 양도차익(실현이익)에 대해 부과되는 세금입니다.
과세표준 구간에 따라 누진세율 구조로 계산되며, 각 구간별 누진공제가 적용되어 실질 세부담이 조정됩니다.
① 양도소득세 기본 세율표
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,200만원 이하 | 6% | 0만원 |
| 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 5억원 초과 | 45% | 3,540만원 |
② 세율 적용 방식 예시
양도차익이 발생하면, 아래 순서로 과세표준과 세액이 계산됩니다.
- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 등
- 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 250만원
- 세액 = 과세표준 × 해당 세율 - 누진공제
예시) 과세표준 6,000만원일 경우
- 6,000만원 × 24% = 1,440만원
- 1,440만원 - 522만원(누진공제) = 최종 양도소득세 약 918만원
③ 1세대 1주택 등 특례 적용 시
- 1세대 1주택자가 2년 이상 보유 + 실거주 2년을 충족하면 비과세
- 12억원 초과 고가주택은 비과세에서 초과분만 과세
- 10년 이상 보유 시 장기보유특별공제 최대 40%까지 가능
④ 추가세율 적용 대상
- 단기 보유 주택 : 2년 미만 보유 시 중과세율 적용 (기본세율 아님)
- 조정대상지역 다주택자 : 20% ~ 30% 추가 중과
- 법인 소유 주택 양도 : 기본세율이 아닌 법인세율 + 추가 과세 적용
※ 유의사항
- 양도소득세는 매도 시점의 실거래가 기준으로 계산됩니다.
- 공제 요건(기본공제, 장기보유공제, 1세대 1주택 비과세 등)이 다르면 실세액도 크게 달라집니다.
- 세금은 양도계약 체결일이 속한 연도의 세율이 적용됩니다.
정확한 세금 계산은 홈택스 양도소득세 계산기를 활용해 사전 시뮬레이션 해보시는 것을 추천합니다.
종합부동산세 요율표 (2025년 기준, 1세대 1주택자)
2025년부터 종합부동산세는 ‘1세대 1주택자’와 ‘일반 과세자(다주택자 및 법인)’를 구분하여 세율이 적용됩니다. 다주택 중과세가 폐지된 이후, 1세대 1주택자에 대한 세부담 완화가 반영된 새로운 요율표는 다음과 같습니다.
| 과세표준 (억원) | 세율 |
|---|---|
| 0 ~ 3억원 | 0.5% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 0.7% |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 1.0% |
| 12억원 초과 | 1.2% |
홈택스 세금계산기 사용법 (양도소득세·종합부동산세)
홈택스(Hometax)는 국세청이 운영하는 온라인 세금 포털입니다. 그 중 ‘모의계산’ 기능은 복잡한 세금 계산을 로그인 없이 쉽게 해볼 수 있도록 제공되며, 특히 양도소득세, 종합부동산세, 증여세 등의 계산이 정확하게 가능합니다.
① 홈택스 접속 및 계산기 찾기
- https://www.hometax.go.kr 접속
- 상단 메뉴 [조회/발급] 클릭
- 페이지 오른쪽 하단 [모의계산] 메뉴 클릭
- 원하는 항목 선택:
- 양도소득세 자동계산
- 종합부동산세 계산
- 증여세 계산, 상속세 계산 등 기타 항목도 가능
Tip: 모든 계산기는 로그인 없이 사용 가능하며, 입력된 정보는 저장되지 않습니다.
② 양도소득세 계산기 – 입력 방법
부동산을 매각할 경우 발생하는 양도차익에 대해 계산되는 세금입니다. 홈택스 계산기는 실거래가 기준으로 예상 세금을 계산해줍니다.
- 부동산의 종류: 주택, 상가, 토지 등 선택
- 취득일과 양도일: 날짜 정확하게 기입 (보유기간 계산에 중요)
- 취득가액과 양도가액: 실제 계약서 기준으로 입력
- 필요경비: 중개수수료, 리모델링 비용 등 포함 가능
- 장기보유특별공제 여부 체크 (3년 이상 보유 시 적용)
- 1세대 1주택 비과세 조건 여부 확인 후 입력
→ 입력을 모두 마치면 하단의 [계산하기] 버튼 클릭
결과: 과세표준, 세율, 누진공제, 공제 후 산출세액까지 상세히 표시됨
주의: 2년 미만 보유 주택은 단기 양도세 중과세율이 적용됨
③ 종합부동산세 계산기 – 입력 방법
매년 6월 1일 기준으로 고가 주택 보유자에게 부과되는 보유세입니다. 홈택스 종부세 계산기는 보유 주택 수에 따라 적용세율과 공제를 정확히 계산합니다.
- 보유 주택 수 및 소재지: 수도권·지방 여부 중요
- 각 주택의 공시가격: 국토교통부 공시가격을 참고하여 입력
- 보유 지분 비율: 단독 명의 또는 공동명의(%) 입력
- 보유 기간: 장기보유에 따른 공제 가능
- 연령: 60세 이상은 고령자 공제 적용 가능
- 1세대 1주택 여부: 해당 시 공제 최대 80%까지 확대 가능
→ 입력 후 [계산하기] 클릭하면 예상 종부세가 산출됩니다.
결과: 종합부동산세 과세표준, 적용세율, 고령자·장기보유 공제, 최종 세액이 상세하게 표기
주의: 공시가격 합산 기준 6억원(일반), 12억원(1세대 1주택) 초과 시 과세 대상
추가 꿀팁
- 공시가격은 매년 3~4월 국토부 공시되며, 종부세는 매년 12월 고지서 발송
- 양도세는 매매계약서상 잔금일 기준 신고 의무 (신고기한 2개월 내)
- 계산기 결과는 예상 세액이므로, 실제 납부 전 홈택스 신고 시스템 또는 세무사 검토 필요
홈택스 세금계산기는 복잡한 국세 항목을 사전에 준비할 수 있는 강력한 도구입니다.
양도 전, 또는 보유세 고지 전 반드시 계산기를 활용하여 세금 계획을 수립해보세요.
주의사항
- 1. 계산 결과는 참고용 예상치입니다.
홈택스의 세금계산기는 모의계산 도구로, 입력된 정보만을 기반으로 단순 계산됩니다. 실제 세무 신고 시에는 세법상 특례, 정밀한 공제 요건, 세무대리인 검토 등이 포함되어 세액이 달라질 수 있습니다. - 2. 공제 조건을 잘못 입력하면 결과도 크게 달라집니다.
예를 들어, 장기보유특별공제 적용 여부를 체크하지 않거나, 1세대 1주택 비과세 조건</strong을 잘못 입력하면 세금이 수천만 원 단위로 차이날 수 있습니다. 또한, 공시가격이나 필요경비를 정확히 입력하지 않으면 양도차익 계산이 왜곡될 수 있습니다. - 3. 공동명의, 임대사업자, 법인 보유분은 일반 계산기에서 누락되기 쉽습니다.
- 공동명의 주택은 지분 비율을 따로 계산해야 하며, 자동 계산이 누락될 수 있습니다. - 임대사업자 등록 주택은 장기임대특례, 감면세율이 따로 적용되므로 일반 계산기로는 정확하지 않습니다. - 법인 소유 부동산은 양도소득세가 아닌 법인세 대상이므로, 홈택스의 모의계산기로는 부적합합니다. - 4. 입력 항목 생략 또는 단순화된 계산주의
홈택스 계산기에서는 실질적인 부대비용(중개수수료, 이사비, 인테리어 등)이 자동 반영되지 않으므로 ‘필요경비’ 항목에 이를 직접 합산하여 입력해야만 정확한 과세표준이 나옵니다. - 5. 세법 개정 반영 시기 확인 필요
홈택스 계산기는 수시로 업데이트되지만, 세법 개정 직후에는 반영이 지연될 수 있습니다. 예를 들어, 양도세 중과세율 완화나 종부세 공제기준 변경이 적용되기 전에는 계산기 결과가 구버전 기준일 수 있음에 주의하세요.
💡 정리 Tip:
계산기는 방향을 잡는 도구입니다. 중요한 부동산 거래나 다주택자 절세 전략을 세우기 전에는 계산 결과를 저장하고 세무사 상담 병행이 필수입니다.
절세 팁
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 적용, 최대 30~40% 공제
양도소득세 계산 시 보유 기간에 따라 일정 비율의 양도차익을 공제해주는 제도입니다.
3년 이상 보유 시 6%부터 시작하여, 10년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제됩니다.
1세대 1주택의 경우에는 40%까지 확대 적용됩니다.
주의: 2022년 개정으로 보유기간과 거주기간을 각각 따로 적용하도록 변경되었으므로 반드시 요건 확인이 필요합니다.
- 1세대 1주택 비과세: 2년 이상 보유 및 거주 충족 시 12억까지 비과세
실거주 요건과 보유기간 요건을 동시에 충족하면, 실거래가 기준 12억원까지 양도소득세가 면제됩니다.
- 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 필수
- 고가주택(12억원 초과)은 초과분에 한해 과세
Tip: 일시적 2주택자는 1년 이내 기존 주택 양도 시 비과세 유지 가능
- 매도 시기 조절: 공시가격 반영 전후 또는 다주택자 양도세 완화 시점 활용
양도일 기준으로 적용되는 세법이 달라지므로, 매도 타이밍만 잘 조절해도 수백만 원 차이가 발생할 수 있습니다.
예시:
- 공시가격 인상 발표 전 매도 → 낮은 과표 기준 적용
- 다주택자 양도세 중과 유예기간 중 매도 → 중과세율 회피
Tip: 부동산 보유세/양도세 개정안은 매년 연말~연초에 발표되므로 그 직전이 전략 타이밍입니다.
- 종부세 공제요건 활용: 연령(60세 이상), 보유기간(5년 이상) 시 공제율 증가
종합부동산세는 일정 요건 충족 시 고령자 및 장기보유자 세액공제가 적용됩니다.
- 고령자(60세 이상): 최대 20% 공제
- 장기보유(5년 이상): 최대 50% 공제
- 두 조건 동시 충족 시 최대 80%까지 세액 공제 가능
주의: 세대 분리 여부, 실거주 여부에 따라 공제 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
Q&A
Q1. 홈택스 세금계산기는 로그인 없이도 되나요?
네, 로그인 없이 사용 가능합니다. 홈택스의 '모의계산' 메뉴는 국세청이 제공하는 공개 계산기로, 누구나 접근할 수 있으며 공동인증서 없이도 기본 정보 입력만으로 결과 확인이 가능합니다.
예상 세금 시뮬레이션, 절세 전략 수립 전 1차 확인용으로 매우 유용하며, 개인정보 입력 없이 사용 가능하므로 보안 걱정도 없습니다.
Q2. 1세대 1주택인데도 세금이 나오던데 왜 그런가요?
1세대 1주택이라도 다음 조건 중 하나라도 충족하지 못하면 전액 비과세가 적용되지 않습니다.
- 실거래가 12억원 초과 고가주택: 초과분은 양도세 과세 대상입니다.
- 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 요건을 충족하지 못한 경우 비과세 제외
- 일시적 2주택 상태에서 1년 내 처분하지 않으면 비과세 요건 상실
Tip: 홈택스 계산기에서 비과세 요건 체크란을 빠짐없이 확인하고 입력해야 정확한 결과를 확인할 수 있습니다.
Q3. 종부세는 어떻게 줄일 수 있나요?
종부세(종합부동산세)는 고가 주택 보유자에게 부과되는 세금으로, 다음과 같은 방법으로 절세가 가능합니다.
- 1세대 1주택자 공제: 12억원 공제 + 고령자·장기보유 추가 공제
- 명의 분산: 부부 공동명의 시 6억원씩 각각 공제 (단, 증여세 주의)
- 보유주택 매도 또는 분할 이전: 공시가격 합산 기준 미만으로 조정
주의: 과거 활용되던 임대사업자 등록을 통한 감면은 2022년 이후 대폭 축소되었으며, 등록 자체가 제한된 지역이 많으므로 최신 법령 확인이 필수입니다.
Q4. 계산기 결과를 저장하거나 출력할 수 있나요?
홈택스 세금계산기는 자동 저장 기능은 제공하지 않지만, 화면 결과를 복사하거나 캡처하여 개인 기록용으로 저장 가능합니다.
- PC 환경: Ctrl + P (프린트) 또는 스크린 캡처 활용
- 모바일 환경: 캡처 후 앨범 저장
- 정확한 공식 기록은: 홈택스 로그인 → [조회/발급] → [나의 세금계산 내역] 메뉴 이용
Tip: 실제 신고 시에는 저장된 계산 결과를 참고용으로 활용하고, 홈택스 ‘신고하기’ 기능에서 최종 세액 자동 산출 과정을 따라야 합니다.
Q5. 세율이 너무 높은데 왜 그런가요?
세율이 높게 나오는 주요 원인은 다음과 같습니다.
- 다주택자 중과세율: 조정대상지역 내 다주택자의 경우 최대 45%까지 중과 적용
- 단기보유 양도세 중과: 2년 미만 보유 주택은 기본세율이 아닌 40~70%까지 적용
- 장기보유특별공제 체크 누락: 장기보유공제를 적용하지 않으면 과세표준이 높게 잡힘
계산이 이상할 경우, 입력값을 다시 확인하거나 홈택스 고객센터(☎126)에 문의하시면 정확히 안내받을 수 있습니다.
결론 : 홈택스 세금계산기 하나면 충분
부동산 세금은 복잡하고 어렵다고 느끼기 쉽지만, 정보만 알면 누구나 쉽게 접근할 수 있습니다.
예전엔 전문가의 손을 빌려야만 했던 세금 계산도, 지금은 홈택스 세금계산기 하나면 충분합니다.
단순한 수치 계산을 넘어, 절세 시점, 보유 전략, 매도 타이밍까지 스스로 계획할 수 있는 유용한 도구입니다.
실수로 과세 대상이 되기 전에, 지금 바로 세금 시뮬레이션을 해보세요.
정확한 입력, 빠른 확인, 현명한 절세
홈택스 계산기를 활용한 사전 준비가 여러분의 수백만 원을 지켜줄 수 있습니다.
이 항목들은 세금 전략의 방향을 바꾸는 요소들이므로, 실제 신고 전에는 항상 세무사 또는 국세청 상담을 함께 권장드립니다.