집을 사고 계약서는 썼는데, 가장 막막한 순간이 ‘세금’입니다. 취득세는 자칫 잘못 계산하면 예산 초과, 납부 지연으로 과태료까지 이어질 수 있죠.
특히 다주택자, 생애최초, 무주택자 등 조건에 따라 세율도 달라져 더욱 헷갈립니다.
하지만 걱정 마세요. 이제는 누구나 위택스(Wetax) 취득세 계산기를 통해 간단한 정보 입력만으로 정확한 세금 계산이 가능합니다.
이 글에서 직접 해보는 사용법부터 절세팁, 주의사항까지 정리해드릴게요.
취득세 요율표 (2025년 기준)
부동산을 매입할 때 가장 먼저 납부하게 되는 세금이 취득세입니다.
부동산의 종류, 가격, 보유 주택 수, 그리고 구매자 조건에 따라 세율이 달라지며, 경우에 따라 최대 12%까지 부과되기도 합니다.
① 주택 취득 시 일반 세율
| 주택 가격 (과세표준) | 기본 세율 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1.0% | 0.1% | 1.1% |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 2.0% | 0.2% | 2.2% |
| 9억원 초과 | 3.0% | 0.3% | 3.3% |
② 다주택자 중과세율 (조정대상지역 기준)
| 보유 주택 수 | 기본 세율 | 최대 중과세율 | 적용 대상 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 1.0% ~ 3.0% | 없음 | 조정·비조정지역 동일 |
| 2주택 | 1.0% ~ 3.0% | 8.0% | 조정대상지역에 2주택 보유 시 |
| 3주택 이상 | 1.0% ~ 3.0% | 12.0% | 조정대상지역 3주택 이상 보유 |
| 법인 보유 | 4.0% | 최대 12.0% | 조정지역 내 주택 취득 시 |
③ 생애최초 주택 구입 세율 (완화 적용)
| 주택 가격 | 적용 세율 | 조건 |
|---|---|---|
| 1.5억원 이상 ~ 3억원 이하 (수도권은 4억원 이하) |
0.1% |
|
④ 비주택 (상가·토지 등) 취득 시 세율
| 구분 | 취득세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 상가 및 상업용 건물 | 4.0% | 부가세 별도 |
| 토지 | 4.0% | 거래금액 기준 |
| 공장 및 창고 | 4.0% | 면적에 따라 재산세 중과 가능 |
⑤ 기타 특수 상황
- 증여에 의한 취득: 3.5% + 지방교육세 + 농특세
- 상속에 의한 취득: 2.8% (지방세법 별도 조항)
- 분양권 취득: 부가세 포함 시 과세표준 달라짐
※ 유의사항
- 취득세는 계약서상 거래금액이 아니라 과세표준(시가표준액) 기준입니다.
- 주택 수 판단은 가족 합산 / 세대 기준 / 보유 중인 분양권 포함 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 지방자치단체마다 세부 조례에 따라 적용 방식이 약간 다를 수 있으므로, 위택스 또는 해당 시청 문의 필수
홈택스에서는 양도소득세와 종부세 계산기를 제공하고, 취득세 계산은 위택스(wetax.go.kr) 또는 각 지자체 세무과에서 확인 가능합니다.
위택스 취득세 계산기 사용법
위택스는 지방세를 온라인으로 조회·신고·납부할 수 있는 행정안전부의 공식 플랫폼입니다.
특히 주택 매입 시 ‘취득세 계산기’를 이용하면 실제 납부할 세금을 미리 확인할 수 있어 예산 계획과 절세 전략에 유용합니다.
① 위택스 접속하기
- https://www.wetax.go.kr 접속
- 상단 메뉴 중 “지방세 미리계산” 또는 “자동차/부동산 세금 미리계산” 클릭
- ‘취득세 계산기’ 항목 선택
② 항목 입력하기
- 부동산 유형 선택 (주택 / 토지 / 상가 등)
- 거래금액(실거래가)
- 취득자 정보 (생애최초 여부, 무주택 여부 등)
- 조정대상지역 해당 여부 선택
→ 모든 입력이 완료되면 [계산] 버튼 클릭
③ 결과 확인 및 활용
- 예상 취득세 + 교육세 + 농어촌특별세 = 총 세액 자동 표시
- 생애최초 구입 시 감면 여부도 자동 적용
- 결과 저장 또는 인쇄 가능 (로그인 불필요)
주의사항 자세히 알아보기
1. 지자체별 공시가 기준 및 조례 차이
취득세는 국세가 아닌 지방세로, 과세기준과 감면 정책이 각 지자체별로 조금씩 다를 수 있습니다.
- 예를 들어, 같은 6억원짜리 주택을 사더라도 서울과 지방 소도시에서 부과되는 취득세가 달라질 수 있음
- 이는 각 지자체의 세율 조례, 공시가격 반영율, 감면 대상 조정 여부 등에 따라 발생
- 또한 일부 시·군은 신혼부부, 청년세대, 다자녀 가구 등에 추가 감면 조례를 두고 있음
➡ 계산기 결과는 예상 수치일 뿐, 실제 납부서는 해당 지자체의 기준에 따라 다를 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
2. 감면 적용 여부는 복합 조건 충족 필요
생애최초 주택 구입, 신혼부부, 무주택 세대주 등은 취득세 감면 대상이지만, 단일 조건만으로는 감면이 적용되지 않습니다.
- 세대구성 요건: 세대주 본인 여부, 배우자 포함 여부 확인
- 소득 요건: 보통 연 소득 합산 기준 7천만원 이하 (2025년 기준)
- 연령 요건: 일부 지자체의 청년층 혜택은 만 39세 이하로 제한
- 주택가격 요건: 수도권 4억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우에만 적용 등
➡ 한 가지 조건만 충족해도 자동으로 감면되는 것이 아니라, 모든 요건이 동시에 충족되어야 감면 대상이 됩니다.
반드시 구입 전 감면 조건 체크 후 계약 진행을 권장합니다.
3. 분양권 취득 시 과세표준 주의
분양권 또는 입주권 취득 시, 단순히 분양가만 입력해선 안 됩니다.
취득세는 부가가치세 포함 여부에 따라 과세표준이 크게 달라질 수 있습니다.
- 분양가에 포함된 부가세가 공제되지 않는 경우, 과세표준이 높아지고 세금도 증가
- 예: 5억원 분양가 중 부가세 5천만원 포함 시 → 과세표준은 5억 또는 4.5억, 기준에 따라 다름
- 이사 전 전매(전매제한 해제 후) 시, 실거래가 기준으로 재산정될 수 있음
➡ 분양권 취득은 입주권 전매, 양도 시점, 분양가 납부 방식 등 복합 조건이 많아, 정확한 세금 계산을 위해 세무사 상담을 권장합니다.
이처럼 취득세는 단순 세율만 알고는 정확한 세액을 계산하기 어렵습니다.
위택스 계산기로 1차 시뮬레이션 후, 실제 취득 전 지자체 세무과 또는 세무사 상담을 통해 꼭 한 번 더 확인하세요.
절세 방법
- 생애최초 주택 구입자는 조건만 충족하면 최대 85%까지 세액 감면
생애최초로 주택을 취득하는 무주택 세대주라면, 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 감면율은 기본 50%에서 지자체별 조례에 따라 최대 85%까지 적용되며, 실제 납부세액이 수백만 원 차이 날 수 있습니다.
- 수도권 기준 4억원 이하 / 비수도권 3억원 이하 주택
- 만 19세 이상, 세대주이며, 무주택 상태여야 함
- 배우자 포함 연 소득 7천만원 이하 조건 (맞벌이도 합산)
Tip: 생애최초 인정 여부는 전산 자동 판별이 되지 않기 때문에, 반드시 주민센터 또는 시청 세무과에 감면 신청서를 제출해야 함
- 무주택 세대주 + 1가구 1주택 조건은 세율이 가장 낮음 (다주택자 중과세 피하기)
1주택자라 하더라도 세대 기준 무주택자일 경우, 일반 세율(1~3%) 적용을 받습니다. 반면 조정대상지역 내 2주택 이상자는 최대 12%까지 중과세율이 적용되므로, 주택 수 관리가 곧 절세 전략입니다.
- 세대 기준이기 때문에 배우자, 미성년 자녀 명의도 포함됨
- 부부 공동명의는 1주택으로 간주하지만, 2주택 이상 명의 분산 시 중과 대상
Tip: 계약 전 기존 주택의 매도, 임대 등록 여부, 전입신고 순서를 조정하면 다주택자가 아닌 상태로 인정받을 수 있음
- 부부 공동명의 시 세금 분산 효과 있음 → 단, 증여 간주 주의
취득세는 취득 금액에 따라 부과되기 때문에, 부부 공동명의로 분할 취득하면 개별 기준에 따라 세금을 낮출 수 있습니다.
- 예: 6억원 주택을 부부가 3억씩 분할 취득 → 세금은 각 3억 기준으로 산정
- 부부 중 한 명이 감면 대상일 경우, 해당 지분만 감면 적용 가능
주의: 명의 분할 시 실제 분담금액이 입증되지 않으면 증여로 간주되어 증여세 과세 대상이 될 수 있음. 이체 내역, 대출 분담 계약서, 자금출처 증빙이 있어야 안전합니다.
- 계약일 조정으로 공시가격 반영 전/후 세금 차이 활용 가능
부동산 거래 시점이 공시가격 변경일(매년 1월 1일) 직전 또는 직후인 경우, 계약일을 조정함으로써 취득세를 낮출 수 있는 전략이 있습니다.
- 예: 공시가격이 상승 예정인 경우 → 12월 계약 → 낮은 과세표준 적용
- 반대로 공시가격 하락 예정이면 → 1월 계약이 유리할 수 있음
Tip: 위택스에서는 해당 연도 공시가격 기준으로만 계산되기 때문에, 변경 직전 시점 계산은 수기로 비교 필요
Q&A
Q1. 위택스 취득세 계산기는 무료인가요?
네. 위택스의 모든 계산기는 로그인 없이 누구나 무료로 이용할 수 있습니다.
Q2. 입력한 정보가 실제와 다르면 결과도 차이 나나요?
맞습니다. 거래금액, 지역, 세대구성, 소득 조건 등 입력 값이 정확해야 실세액과 가까운 결과가 나옵니다.
Q3. 취득세를 위택스에서 바로 납부할 수 있나요?
네. 계산 후 고지서를 발급받거나, 자동으로 부과된 세액은 ‘지방세 납부’ 메뉴에서 납부 가능합니다.
Q4. 감면 대상인데 감면이 적용되지 않아요.
감면은 자동 적용되지 않을 수 있으므로 관할 시청 세무과에 사전 확인하거나, 감면신청서를 별도로 제출해야 합니다.
실전 Q&A: 절세 전략과 실패 사례
Q1. 분양권을 전매하면 취득세도 줄어드나요?
A: 아닙니다. 분양권을 전매할 경우, 실제 소유권 이전 시점의 취득자 기준으로 과세되며, 기본적으로는 전매차익에 대한 양도소득세가 별도로 부과됩니다.
절세 전략:
- 입주권 이전이 아닌 분양권 전매는 취득세 발생이 없고, 양도차익에 대한 소득세 신고만 필요
- 단, 계약금·프리미엄 등 실거래가 기준 신고가 원칙이며, 축소 신고 시 가산세 부과 위험 있음
- 입주 직후 명의 이전 시점에 따라 다주택자 중과세 회피 가능 여부 달라짐
주의: 전매 가능 기간(통상 계약 후 1~3년 제한)과, 해당 단지가 조정대상지역인지 여부에 따라 전략이 달라지므로 계약 전 반드시 홈택스 세율표 + 위택스 시뮬레이션 + 세무사 상담 병행 필요
Q2. 생애최초 주택 구입인데 왜 감면이 안 됐을까요?
A: 생애최초 주택 구입 감면은 단순히 ‘처음 집을 산다’고 해서 자동 적용되지 않습니다. 자주 놓치는 사례는 아래와 같습니다.
- 배우자 명의로 과거 주택 구입 이력이 있는 경우 → 합산 세대 기준으로 무효
- 주택이 아닌 오피스텔 또는 상가 겸용 건물 구입 시 주택으로 인정되지 않아 감면 배제
- 감면 신청서를 기한 내 제출하지 않음 → 위택스에서는 자동 감면 불가
실패 사례 예시:
서울에 거주 중인 32세 직장인 A씨는 생애최초 주택으로 3억 5천만원 아파트를 계약했지만, 정작 배우자 명의로 지방에 소형 오피스텔(임대용)이 있었다는 사실을 모르고 감면 신청했다가 탈락했습니다.
교훈: 생애최초 감면은 ‘계약자 기준’이 아닌 세대 전체 보유 여부, 과거 이력 포함해 판단됩니다. 계약 전 가족 명의 확인, 감면 요건 체크리스트 활용 필수입니다.
Q3. 공동명의로 취득하면 무조건 절세가 되나요?
A: 꼭 그렇지는 않습니다. 공동명의로 취득할 경우 각자 지분 비율에 따라 취득세가 나뉘어 부과되긴 하지만, 자금출처 입증이 부족하면 증여세 과세 위험이 있습니다.
- 부부 공동명의라도, 실제 자금 분담 비율이 입증되어야 함 (계좌이체, 대출 내역 등)
- 특히 무소득 배우자 명의로 50% 이상 등록 시, 국세청에서 증여 간주 가능
- 자녀와 공동명의는 사실상 과세 가능성 매우 높음 (사전 증여세 신고 권장)
절세가 아닌 증여 리스크로 바뀌는 경우가 많기 때문에 반드시 세무사 상담 후 구조를 설계해야 합니다.
결론 : 직접 계산해보세요!
복잡한 취득세, 이제는 두려워하지 마세요. 위택스 취득세 계산기 하나면 세금 계획부터 절세 전략까지 한눈에 확인할 수 있습니다.
중요한 건 정보를 아는 것이 아니라, 미리 확인하고 실천하는 것입니다.
이 글을 보셨다면, 지금 바로 위택스에 접속해 직접 계산해보세요.
※ 본 글은 참고용 모의계산 안내이며, 정확한 세액 산정은 세무 전문가 또는 국세청 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.